WEG-Reform 2020: Warum der Verwalterwechsel heute viel einfacher ist.

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 hat einen echten Wendepunkt für Eigentümergemeinschaften in Deutschland markiert. Während Eigentümer früher einen wichtigen Grund nachweisen mussten, um die Hausverwaltung abzuberufen, reicht heute ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus.

Die entscheidende Neuregelung findet sich in § 26 Abs. 3 S. 1 WEG: Der Verwalter kann jederzeit von seinem Amt abberufen werden, ohne dass hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Das bedeutet konkret, dass mehr als 50 Prozent der Stimmen in der Eigentümerversammlung für die Abberufung ausreichen. Noch wichtiger: Der mit dem Verwalter geschlossene Vertrag endet automatisch sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit.

Diese Neuregelung gilt auch rückwirkend für alle Verwalterbestellungen, die bereits vor dem 01. Dezember 2020 getätigt wurden. Falls in Ihrem Verwaltervertrag gegenläufige Bestimmungen geregelt sind – etwa eine längere Kündigungsfrist oder die Notwendigkeit eines wichtigen Grundes – sind diese Klauseln seit der Reform gegenstandslos.

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das: Sie können deutlich schneller auf Probleme reagieren und müssen nicht mehr monatelang auf das Ende der Vertragslaufzeit warten. Die neue Flexibilität ermöglicht auch, zu günstigeren oder moderneren Verwaltungen zu wechseln. Nicht zuletzt stärkt die Reform Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Hausverwaltung erheblich.

Wann sollten Sie die Hausverwaltung wechseln?

Nicht jedes kleine Problem rechtfertigt einen Verwalterwechsel. Es gibt jedoch Situationen, in denen ein Wechsel notwendig ist, um die Funktionsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft zu erhalten und den Wert Ihrer Immobilie zu schützen.

Die untätige Hausverwaltung

Der häufigste Grund für einen Verwalterwechsel ist eine Hausverwaltung, die ihren Aufgaben nicht mehr nachkommt. Jahresabrechnungen kommen regelmäßig verspätet oder bleiben ganz aus, wodurch gesetzliche Fristen überschritten werden. Die jährliche Eigentümerversammlung wird nicht einberufen oder immer wieder verschoben. E-Mails und Anrufe bleiben über Wochen hinweg unbeantwortet, während sich die Probleme häufen. Besonders problematisch wird es, wenn Beschlüsse der Eigentümerversammlung trotz mehrfacher Abmahnungen nicht umgesetzt werden.

In solchen Fällen ist das Vertrauensverhältnis oft so zerrüttet, dass eine weitere Zusammenarbeit kaum noch möglich ist. Diese Pflichtverletzungen können erhebliche finanzielle Folgen haben und den Wert Ihrer Immobilie beeinträchtigen.

Preiserhöhungen der Hausverwaltung

In den letzten Jahren haben viele Verwaltungen ihre Preise teils um 30 bis 50 Prozent erhöht. Während moderate Anpassungen nachvollziehbar sind, wird es problematisch, wenn die Kosten in keinem Verhältnis mehr zur erbrachten Leistung stehen. Oft werden Zusatzkosten intransparent abgerechnet, sodass die tatsächlichen Gesamtkosten schwer zu kalkulieren sind.

Holen Sie Vergleichsangebote ein – oft zeigt sich, dass bei gleicher oder besserer Leistung 20 bis 40 Prozent Einsparung möglich sind.

Veraltete Arbeitsweise und fehlende Digitalisierung

Etwa 33 Prozent der Hausverwaltungen in Deutschland arbeiten noch mit Excel oder sogar auf Papier. Rechnungen werden per Post verschickt statt digital bereitgestellt, Dokumente sind nicht zentral verfügbar und Abstimmungen dauern Wochen statt Tagen. Eigentümer haben keine Einsicht in die aktuellen Kontostände, können Ausgaben nicht nachvollziehen und erhalten keine Übersicht über laufende Projekte.

Moderne Hausverwaltungen bieten heute Plattformen, über die Sie jederzeit Zugriff auf alle Dokumente haben, Kontobewegungen in Echtzeit sehen und per App abstimmen können. Wenn Ihre Verwaltung solche grundlegenden digitalen Tools nicht anbietet, verpassen Sie wichtige Transparenz- und Effizienzgewinne.

Pflichten der alten Hausverwaltung

Auch nach der Abberufung hat die bisherige Verwaltung noch Verpflichtungen. Diese Phase dauert bei ordentlicher Kündigung bis zum Ablauf des Verwaltervertrags, also sechs Monate nach der Abberufung.

Die alte Verwaltung muss ohne schuldhafte Verzögerung alle relevanten Unterlagen, Informationen und das Vermögen der WEG übergeben. Ausstehende Abrechnungen, die während der Amtszeit fällig wurden, müssen erstellt werden. Die neue Verwaltung muss bei laufenden Vorgängen wie Schadensfällen oder Sanierungen unterstützt werden.

Die Eigentümergemeinschaft muss sich nicht selbst um die Aushändigung kümmern – das ist Aufgabe der alten Verwaltung. Kommt diese ihren Pflichten nicht nach, kann die WEG gerichtliche Schritte einleiten. Dokumentieren Sie alle Kommunikation und Fristen genau; das ist wichtig für etwaige rechtliche Schritte.

Alternativen zur klassischen Hausverwaltung

Der Wechsel ist auch eine Chance, über alternative Verwaltungsmodelle nachzudenken. Besonders für kleine und mittelgroße WEGs gibt es heute attraktive Optionen.

Bei der Selbstverwaltung übernimmt ein Eigentümer der Gemeinschaft die Verwaltungsaufgaben. Das bietet eine erhebliche Kostenersparnis – oft um 30 bis 50 Prozent der bisherigen Verwaltergebühren. Der Ansprechpartner ist vor Ort und jederzeit erreichbar, hat ein persönliches Interesse am Wohlergehen der WEG und kennt alle Eigenheiten des Objekts. Allerdings erfordert die Verwaltung fünf bis 15 Stunden pro Woche Zeitaufwand, Kenntnisse in Recht, Buchhaltung und Technik sowie die Bereitschaft, persönlich zu haften.

Moderne Anbieter wie reltix verbinden die Vorteile der Selbstverwaltung mit professioneller Unterstützung. Ein Eigentümer übernimmt die Verwaltung, wird dabei jedoch von einem Expertenteam unterstützt. Eine digitale Plattform erleichtert die Arbeit erheblich, und rechtliche sowie buchhalterische Unterstützung ist inklusive. Die Kosten sind deutlich niedriger als bei klassischer Verwaltung – oft mit 30 bis 40 Prozent Ersparnis bei transparenter Kostenstruktur.

Checkliste: Hausverwaltung wechseln – Ihre Schritte im Überblick

Vorbereitung (Woche 1-2)

• Verwaltervertrag prüfen (Kündigungsfristen, Laufzeit, Bedingungen)

• Mit Miteigentümern sprechen und Stimmung einholen

• Gründe für Wechsel dokumentieren

• Entscheidung treffen: externe Verwaltung oder Selbstverwaltung?

Suche und Angebote (Woche 3-6)

• Kriterienkatalog erstellen (Budget, Prioritäten, Anforderungen)

• Mindestens 3 Hausverwaltungen kontaktieren

• Angebote einholen und vergleichen

• Referenzen prüfen und Gespräche mit aktuellen Kunden führen

• Vorauswahl treffen

Eigentümerversammlung (Woche 7-10)

• Eigentümerversammlung einberufen (Frist beachten!)

• Tagesordnung mit allen erforderlichen Punkten erstellen

• Unterlagen und Angebote an Eigentümer versenden

• Versammlungsort organisieren (Neutralität beachten)

• Versammlung durchführen und protokollieren

• 4 Beschlüsse fassen (Abberufung, Kündigung, Neubestellung, Vertrag)

Übergabe (Woche 11-18)

• Übergabetermin mit alter und neuer Verwaltung vereinbaren

• Checkliste für Übergabe erstellen

• Finanzielle Übergabe: Konten, Vollmachten, Guthaben

• Dokumentenübergabe: Verträge, Protokolle, Abrechnungen

• Digitale Zugänge übertragen

• Externe Kontakte informieren (Bank, Versicherung, Dienstleister)

• Übergabe protokollieren und bestätigen lassen

Nach dem Wechsel (ab Woche 19)

• Kick-off-Meeting mit neuer Verwaltung

• Erwartungen und Kommunikationswege klären

• Nach 3 Monaten: Erste Zwischenbilanz ziehen

• Nach 6 Monaten: Ausführliche Evaluation

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.