Instandsetzung oder bauliche Veränderung? Die Einordnung, die über Kosten und Quoren entscheidet

Eine Eigentümerversammlung beschließt die Fassadensanierung. Die Mehrheit stimmt zu. Der Beschluss gilt als gefasst. Und dann kommt die Anfechtungsklage.

Was viele Eigentümergemeinschaften unterschätzen: Ob eine Maßnahme als modernisierende Instandsetzung oder als bauliche Veränderung einzustufen ist, ist keine Formsache. Die Einordnung bestimmt, welches Mehrheitsquorum gilt, wer die Kosten trägt und ob ein Beschluss überhaupt anfechtbar ist. Ein Fehler an dieser Stelle macht selbst gut gemeinte Sanierungsbeschlüsse angreifbar.

Dieser Ratgeber erklärt die rechtlichen Kriterien, zeigt typische Grenzfälle und gibt Eigentümern und Verwaltungen konkrete Hinweise dazu, wie Beschlüsse rechtssicher formuliert werden.

Modernisierende Instandsetzung oder bauliche Veränderung?

Diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, wie der Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst werden muss und wer die Kosten trägt. Viele Eigentümergemeinschaften scheitern an diesem Punkt, weil die rechtliche Einordnung unklar ist.

Was ist eine modernisierende Instandsetzung?

Eine modernisierende Instandsetzung liegt vor, wenn defekte oder veraltete Anlagen des Gemeinschaftseigentums durch technisch hochwertigere ersetzt werden, ohne dass das optische Erscheinungsbild oder die Bausubstanz grundlegend verändert wird. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Eine Maßnahme gilt als Instandsetzung, wenn sich die Investition innerhalb von zehn Jahren amortisiert (BGH, Urteil vom 16.01.2015, V ZR 99/14).

Beispiele für modernisierende Instandsetzungen an Fassaden sind der Austausch beschädigter Putzschichten durch moderneren, langlebigeren Putz, ein Fassadenanstrich in der bisherigen Farbe mit besserer Wetterbeständigkeit, das Ausbessern von Rissen und Abplatzungen oder eine Fassadendämmung, die sich durch Heizkostenersparnis innerhalb von zehn Jahren rechnet.

Der große Vorteil: Modernisierende Instandsetzungen können in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten werden grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG auf alle Eigentümer verteilt. Jeder muss zahlen, auch wenn er persönlich gegen die Maßnahme gestimmt hat.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn die Maßnahme über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Sie verändert die Bausubstanz, das Erscheinungsbild oder die Funktion des Gebäudes in einer Weise, die nicht zwingend zur Erhaltung erforderlich ist.

Beispiele für bauliche Veränderungen sind eine Farbänderung der Fassade, die Anbringung einer neuen Fassadenverkleidung (z.B. Klinker statt Putz), eine strukturelle Veränderung des Putzes (z.B. Stuck statt glatte Fläche) oder eine Dämmung, die sich nicht innerhalb von zehn Jahren amortisiert, aber dennoch gewünscht wird.

Die rechtlichen Hürden sind hier höher: Eine bauliche Veränderung kann grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG); die Kostentragung ist jedoch komplizierter. Nach § 21 Abs. 1 WEG muss jeder Eigentümer die Kosten einer ihm gestatteten baulichen Veränderung selbst tragen. Es zahlen also nur diejenigen, die dafür gestimmt haben.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Die Kosten können auf alle Eigentümer verteilt werden, wenn entweder eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmt (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Praktische Konsequenzen

Die Unterscheidung ist in der Praxis oft umstritten. Was für den einen Eigentümer eine notwendige Instandsetzung ist, sieht der andere als überflüssige Verschönerung. Hier kann ein Gutachten oder die Einschätzung eines Sachverständigen helfen. Bei Zweifeln sollte die Hausverwaltung einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuziehen.

Unsere Empfehlung: Formulieren Sie den Beschluss so präzise wie möglich. Beschreiben Sie genau, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, begründen Sie die Notwendigkeit und legen Sie eine Kostenschätzung vor. Bei umfangreichen Sanierungen sollten Sie beide Beschlussvarianten vorbereiten: eine für die Instandsetzung und eine für den Fall, dass die Maßnahme als bauliche Veränderung eingestuft wird.