Eine Fassadensanierung wird notwendig bei sichtbaren Schäden wie Rissen, Abplatzungen oder Feuchtigkeitsschäden, aber auch aus energetischen Gründen oder zur Wertsteigerung. Die Kosten variieren stark je nach Umfang: Ein einfacher Anstrich kostet 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter, eine Dämmung mit Vollwärmeschutz zwischen 100 und 175 Euro pro Quadratmeter. Bei einer typischen WEG mit 200 Quadratmetern Fassadenfläche bedeutet das Gesamtkosten von 2.000 bis 35.000 Euro. Entscheidend ist die rechtliche Einordnung: Modernisierende Instandsetzungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, bauliche Veränderungen benötigen besondere Mehrheiten. Die Kosten werden üblicherweise nach Miteigentumsanteilen verteilt, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft beschließt etwas anderes.

Die Fassade ist mehr als nur die optische Visitenkarte Ihrer Immobilie. Sie schützt das Gebäude vor Witterungseinflüssen, trägt zur Energieeffizienz bei und hat direkten Einfluss auf den Immobilienwert. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Sanierung gekommen? Sichtbare Schäden als Warnsignale Die offensichtlichsten Gründe für eine Fassadensanierung sind sichtbare Schäden. Risse im Putz mögen auf den ersten Blick harmlos erscheinen, können aber schnell zum Problem werden. Durch feine Risse dringt Feuchtigkeit in die Bausubstanz ein, die bei Frost gefriert und den Putz von innen sprengt. Was als kleiner Haarriss beginnt, wird innerhalb weniger Jahre zu großflächigen Abplatzungen. Abblätternde Farbe ist ein weiteres Warnsignal. Sie deutet darauf hin, dass die Schutzfunktion der Fassade nicht mehr gegeben ist. Feuchtigkeit kann ungehindert eindringen und im Mauerwerk Schäden verursachen. Besonders kritisch sind Feuchtigkeitsflecken an der Fassade. Die zeigen, dass bereits Wasser in die Konstruktion eingedrungen ist. Hier drohen Schimmelbildung und strukturelle Schäden am Mauerwerk. Auch Verfärbungen und Algenbefall sind mehr als nur ein optisches Problem. Sie entstehen meist an der Wetterseite des Gebäudes und zeigen, dass die Fassade dauerhaft feucht ist. Dies kann die Dämmwirkung erheblich beeinträchtigen und langfristig zu Bauschäden führen. Gesetzliche Verpflichtungen Als Wohnungseigentümer haben Sie nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG eine Pflicht zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Fassade gehört zum Gemeinschaftseigentum, und ihre Instandhaltung ist keine Option, sondern eine rechtliche Verpflichtung. Wird diese Pflicht vernachlässigt, können einzelne Eigentümer sogar auf Instandsetzung klagen. Besonders relevant wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wenn Sie mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche erneuern. In diesem Fall greift die sogenannte Sanierungspflicht: Die gesamte Fassade muss dann nach aktuellen energetischen Standards gedämmt werden. Der gesetzlich vorgeschriebene U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) darf maximal 0,24 W/(m²K) betragen. Was als kleine Ausbesserung beginnt, kann so schnell zu einer Komplettsanierung mit Dämmung werden. Ein einfacher Anstrich oder das Ausbessern einzelner Risse löst diese Pflicht nicht aus. Sobald aber der Putz großflächig erneuert wird, müssen Sie die energetischen Vorgaben einhalten. Dies sollten Sie bei der Planung unbedingt berücksichtigen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Energetische Gründe und Wertsteigerung Auch ohne akute Schäden kann eine Fassadensanierung sinnvoll sein. Eine moderne Fassadendämmung reduziert die Heizkosten erheblich. In unsanierten Altbauten gehen bis zu 35 Prozent der Wärme über die Außenwände verloren. Mit einer fachgerecht ausgeführten Dämmung lassen sich die Heizkosten um 20 bis 30 Prozent senken. Bei jährlichen Heizkosten von 2.000 Euro bedeutet das eine Einsparung von 400 bis 600 Euro pro Jahr. Die Investition amortisiert sich je nach Umfang und Fördermitteln innerhalb von 15 bis 25 Jahren. Aber der finanzielle Vorteil geht über die Heizkostenersparnis hinaus: Eine sanierte, gedämmte Fassade steigert den Immobilienwert nachweislich. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung achten Käufer zunehmend auf den energetischen Zustand des Gebäudes. Eine unsanierte Fassade kann den Verkaufspreis um 10 bis 15 Prozent drücken, während eine hochwertige Sanierung den Wert steigert.

Die Kosten einer Fassadensanierung variieren enorm: je nachdem, welche Maßnahmen notwendig sind. Um Ihnen eine realistische Einschätzung zu geben, haben wir die wichtigsten Kostenpunkte zusammengestellt. Einfacher Anstrich: Die günstigste Variante Wenn die Fassade strukturell in Ordnung ist und nur optisch aufgefrischt werden soll, reicht oft ein neuer Anstrich. Die Kosten dafür sind überschaubar und bewegen sich zwischen 10 und 20 Euro pro Quadratmeter für die Farbe selbst. Hinzu kommen 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter für die Arbeitsleistung eines Malers, falls Sie die Arbeit nicht selbst übernehmen. Ein Gerüst ist in den meisten Fällen notwendig und kostet zusätzlich 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Fassadenfläche von 200 Quadratmetern – einer typischen Größe für ein Mehrfamilienhaus mit acht bis zehn Wohnungen – kommen Sie so auf Gesamtkosten von etwa 5.000 bis 9.000 Euro. Wichtig: Vor dem Anstrich muss die Fassade gereinigt werden. Bei starkem Algen- oder Pilzbefall können zusätzliche Kosten von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter für die Hochdruckreinigung anfallen. Eine Grundierung ist manchmal ebenfalls erforderlich und schlägt mit weiteren 10 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Putzausbesserung und Erneuerung Wenn der Putz beschädigt ist, wird es teurer. Kleinere Ausbesserungsarbeiten kosten 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter betroffener Fläche. Dabei wird die Spachtelmasse aufgetragen, die Stelle geglättet und anschließend überstrichen. Bei größeren Schäden, wenn ganze Putzflächen erneuert werden müssen, steigen die Kosten deutlich. Muss nur der Oberputz erneuert werden, während der Unterputz noch intakt ist, liegen die Kosten bei 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter. Ist auch der Unterputz beschädigt und muss der komplette Putz bis aufs Mauerwerk abgetragen werden, müssen Sie mit 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter rechnen. Bei einer 200-Quadratmeter-Fassade bedeutet das Gesamtkosten zwischen 10.000 und 16.000 Euro, wohlgemerkt ohne Dämmung. Wichtig zu wissen: Wird der Altputz vollständig entfernt, greifen automatisch die Regelungen des GEG. Sie sind dann verpflichtet zu prüfen, ob der Wärmeschutz ausreicht oder eine Dämmung angebracht werden muss. Planen Sie eine umfangreiche Putzerneuerung, sollten Sie von vornherein eine Dämmung einkalkulieren, um nicht zweimal Gerüst und Handwerker bezahlen zu müssen. Fassadendämmung: Die größte Investition Eine Fassadendämmung ist die teuerste, aber auch wirkungsvollste Maßnahme. Die Kosten hängen stark vom gewählten Dämmsystem und Material ab. Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) mit Polystyrol (Styropor) ist die günstigste Variante: Bei 16 Zentimetern Dämmstärke liegen die Kosten zwischen 78 und 130 Euro pro Quadratmeter. Mineralwolle (Stein- oder Glaswolle) ist etwas teurer, dafür nicht brennbar und daher besonders für mehrgeschossige Gebäude zu empfehlen. Hier müssen Sie mit 100 bis 165 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ökologische Dämmstoffe wie Holzfaser oder Hanf kosten zwischen 120 und 180 Euro pro Quadratmeter. Eine vorgehängte, hinterlüftete Fassade mit Verkleidung ist die hochwertigste, aber auch kostspieligste Lösung. Je nach Material (Holz, Schiefer, Faserzement oder Klinker) liegen die Kosten zwischen 150 und 450 Euro pro Quadratmeter. Rechenbeispiel für eine 200-Quadratmeter-Fassade: - WDVS mit Polystyrol (16 cm): 15.600 bis 26.000 Euro - WDVS mit Mineralwolle (16 cm): 20.000 bis 33.000 Euro - Vorgehängte Fassade: 30.000 bis 90.000 Euro Zusätzliche Kostenfaktoren Neben den reinen Material- und Arbeitskosten gibt es weitere Posten, die oft vergessen werden. Ein Baugerüst verursacht Kosten von 5.000 bis 10.000 Euro bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus, je nach Höhe und Komplexität des Gebäudes. Die Standzeit spielt dabei eine Rolle: je länger das Gerüst steht, desto teurer wird es. Für die Planung und Koordination sollten Sie 1.500 bis 3.000 Euro einkalkulieren. Ein Architekt oder Energieberater erstellt die notwendigen Unterlagen, holt Angebote ein und überwacht die Ausführung. Bei größeren Projekten ist auch eine Bauabnahme durch einen Sachverständigen sinnvoll, die weitere 1.000 bis 2.000 Euro kostet. Falls das Gebäude denkmalgeschützt ist, können zusätzliche Auflagen und teurere Materialien erforderlich sein. Die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und spezialisierte Handwerker treiben die Kosten in die Höhe. Hier sollten Sie mit einem Aufschlag von 30 bis 50 Prozent auf die Standardkosten rechnen.

Diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, wie der Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst werden muss und wer die Kosten trägt. Viele Eigentümergemeinschaften scheitern an diesem Punkt, weil die rechtliche Einordnung unklar ist. Was ist eine modernisierende Instandsetzung? Eine modernisierende Instandsetzung liegt vor, wenn defekte oder veraltete Anlagen des Gemeinschaftseigentums durch technisch hochwertigere ersetzt werden, ohne dass das optische Erscheinungsbild oder die Bausubstanz grundlegend verändert wird. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Eine Maßnahme gilt als Instandsetzung, wenn sich die Investition innerhalb von zehn Jahren amortisiert (BGH, Urteil vom 16.01.2015, V ZR 99/14). Beispiele für modernisierende Instandsetzungen bei Fassaden sind der Austausch beschädigter Putzschichten durch moderneren, langlebigeren Putz, ein Fassadenanstrich in der bisherigen Farbe mit besserer Wetterbeständigkeit, das Ausbessern von Rissen und Abplatzungen oder eine Fassadendämmung, die sich durch Heizkostenersparnis innerhalb von zehn Jahren rechnet. Der große Vorteil: Modernisierende Instandsetzungen können mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG auf alle Eigentümer verteilt. Jeder muss zahlen, auch wenn er persönlich gegen die Maßnahme gestimmt hat. Was ist eine bauliche Veränderung? Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn die Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Sie verändert die Bausubstanz, das Erscheinungsbild oder die Funktion des Gebäudes in einer Weise, die nicht zwingend zur Erhaltung notwendig ist. Beispiele für bauliche Veränderungen sind eine Farbänderung der Fassade, die Anbringung einer neuen Fassadenverkleidung (z.B. Klinker statt Putz), eine strukturelle Veränderung des Putzes (z.B. Stuck statt glatte Fläche) oder eine Dämmung, die sich nicht innerhalb von zehn Jahren amortisiert, aber dennoch gewünscht wird. Die rechtlichen Hürden sind hier höher: Eine bauliche Veränderung kann grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG), aber die Kostentragung ist komplizierter. Nach § 21 Abs. 1 WEG muss jeder Eigentümer die Kosten einer ihm gestatteten baulichen Veränderung selbst tragen. Es zahlen also nur diejenigen, die dafür gestimmt haben. Es gibt jedoch Ausnahmen: Die Kosten können auf alle Eigentümer verteilt werden, wenn entweder eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmt (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Praktische Konsequenzen Die Unterscheidung ist in der Praxis oft umstritten. Was für den einen Eigentümer eine notwendige Instandsetzung ist, sieht der andere als überflüssige Verschönerung. Hier kann ein Gutachten oder die Einschätzung eines Sachverständigen helfen. Bei Zweifeln sollte die Hausverwaltung einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuziehen. Unsere Empfehlung: Formulieren Sie den Beschluss so präzise wie möglich. Beschreiben Sie genau, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, begründen Sie die Notwendigkeit und legen Sie eine Kostenschätzung vor. Bei umfangreichen Sanierungen sollten Sie beide Beschlussvarianten vorbereiten: einen für die Instandsetzung und einen für den Fall, dass die Maßnahme als bauliche Veränderung eingestuft wird.

Eine Fassadensanierung ist ein komplexes Projekt, das sorgfältige Planung erfordert. Hier der typische Ablauf Schritt für Schritt. Phase 1: Bestandsaufnahme und Gutachten Am Anfang steht die gründliche Analyse des Ist-Zustands. Idealerweise beauftragt die Hausverwaltung einen Sachverständigen oder Fachbetrieb mit einer Bestandsaufnahme. Dieser prüft den Zustand von Putz und Mauerwerk, identifiziert Schäden und Ursachen, bewertet den energetischen Zustand und erstellt eine Kostenschätzung für verschiedene Sanierungsvarianten. Ein solches Gutachten kostet zwischen 800 und 2.000 Euro, ist aber gut investiertes Geld. Es schafft eine objektive Grundlage für die Entscheidungsfindung und verhindert, dass die Eigentümerversammlung auf Basis von Vermutungen und Halbwissen diskutiert. Zudem ist das Gutachten wichtig für eventuelle Fördermittelanträge. Phase 2: Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung Mit dem Gutachten in der Hand kann die Eigentümerversammlung einberufen werden. Die Tagesordnung muss die Fassadensanierung konkret benennen, idealerweise mit einer Zusammenfassung des Gutachtens. Alle Eigentümer sollten vorab Gelegenheit haben, das vollständige Gutachten einzusehen. In der Versammlung werden dann die Maßnahmen diskutiert und beschlossen. Dabei müssen mehrere Beschlüsse gefasst werden: die Entscheidung für eine bestimmte Sanierungsvariante, die Beauftragung der Hausverwaltung mit der Angebotseinholung, die Festlegung eines Kostenrahmens und die Regelung der Kostenverteilung. Je nachdem, ob es sich um eine Instandsetzung oder bauliche Veränderung handelt, sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Dokumentieren Sie die Beschlüsse präzise im Protokoll. Das ist wichtig für die spätere Umsetzung und eventuelle Rechtsstreitigkeiten. Phase 3: Angebotseinholung und Beauftragung Nach dem grundsätzlichen Beschluss holt die Hausverwaltung Angebote von mindestens drei Fachfirmen ein. Bei größeren Projekten über 50.000 Euro kann eine förmliche Ausschreibung sinnvoll oder sogar vorgeschrieben sein. Die Angebote sollten detailliert sein und exakt die gleichen Leistungen umfassen, damit sie vergleichbar sind. Die Hausverwaltung prüft die Angebote, bewertet Preis, Leistung und Referenzen der Firmen und bereitet eine Empfehlung für die Eigentümergemeinschaft vor. Bei größeren Abweichungen vom ursprünglich beschlossenen Kostenrahmen muss möglicherweise eine weitere Eigentümerversammlung einberufen werden. Die Beauftragung erfolgt dann entweder durch die Hausverwaltung im Rahmen ihrer Vollmacht oder – bei besonders großen Projekten – nach einem weiteren Beschluss der Eigentümerversammlung. Phase 4: Finanzierung klären Parallel zur Angebotseinholung muss die Finanzierung geklärt werden. Sind ausreichend Rücklagen vorhanden, um die Sanierung zu bezahlen? Falls nicht, stehen mehrere Optionen zur Verfügung: eine Sonderumlage beschließen, einen Kredit für die WEG aufnehmen, Fördermittel beantragen (BAFA, KfW) oder eine Kombination aus allem. Die Entscheidung über die Finanzierung muss ebenfalls in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Eine Sonderumlage erfordert einen eigenen Beschluss, ebenso die Aufnahme eines Kredits. Fördermittel sollten unbedingt vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Eine nachträgliche Beantragung ist in der Regel nicht möglich. Phase 5: Durchführung der Arbeiten Ist alles vorbereitet, beginnen die eigentlichen Bauarbeiten. Die Hausverwaltung koordiniert mit der ausführenden Firma den Zeitplan, informiert die Bewohner über Ablauf und mögliche Beeinträchtigungen und überwacht den Baufortschritt. Regelmäßige Besprechungen mit der Firma stellen sicher, dass alles nach Plan läuft. Die Dauer der Arbeiten hängt vom Umfang ab. Ein einfacher Anstrich ist in wenigen Tagen erledigt, eine Dämmung mit Vollwärmeschutz dauert drei bis sechs Wochen, je nach Gebäudegröße und Witterung. In dieser Zeit müssen die Bewohner mit Lärm, Schmutz und eingeschränktem Zugang zu Balkonen oder Fenstern rechnen. Phase 6: Abnahme und Abrechnung Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Bauabnahme. Die Hausverwaltung begeht gemeinsam mit der Firma und idealerweise einem Sachverständigen das Gebäude, prüft die Ausführung auf Mängel und erstellt ein Abnahmeprotokoll. Eventuelle Mängel müssen dokumentiert und eine Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Erst nach erfolgter Abnahme wird die Schlussrechnung beglichen. Die Kosten werden dann gemäß dem Beschluss auf die Eigentümer verteilt und in der nächsten Jahresabrechnung ausgewiesen. Bei größeren Projekten kann auch eine separate Abrechnung sinnvoll sein, damit Eigentümer die Kosten besser nachvollziehen können.

Die Frage, wer die Kosten trägt, sorgt in vielen Eigentümerversammlungen für Diskussionen. Die Antwort hängt von der Art der Maßnahme und den Beschlüssen der Gemeinschaft ab. Die Grundregel: Verteilung nach Miteigentumsanteilen Für Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gilt nach § 16 Abs. 2 WEG die Grundregel: Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Diese sind in der Teilungserklärung festgelegt und richten sich üblicherweise nach der Wohnfläche. Wer eine größere Wohnung besitzt zahlt mehr, wer eine kleinere hat zahlt weniger. Ein Beispiel: Bei einer WEG mit zehn Wohneinheiten und Gesamtkosten von 30.000 Euro für die Fassadensanierung zahlt ein Eigentümer mit einem Miteigentumsanteil von 12 Prozent (etwa 80 Quadratmeter Wohnfläche) insgesamt 3.600 Euro. Ein Eigentümer mit nur 8 Prozent (etwa 55 Quadratmeter) zahlt 2.400 Euro. Diese Verteilung ist fair, weil alle Eigentümer gleichermaßen von der sanierten Fassade profitieren, unabhängig davon, in welchem Stock sie wohnen oder ob ihre Wohnung zur Straße oder zum Innenhof liegt. Abweichende Kostenverteilung Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch mit einfacher Mehrheit eine abweichende Kostenverteilung beschließen. Dies ist in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ausdrücklich vorgesehen. Eine solche Abweichung kann sinnvoll sein, wenn bestimmte Eigentümer einen besonderen Vorteil oder Nachteil von der Maßnahme haben. Beispiel: Bei einer WEG mit verschiedenen Balkonen entscheidet die Gemeinschaft, nur die Balkone an der Südseite zu sanieren, weil diese durch Witterung besonders stark beschädigt sind. Hier wäre es ungerecht, alle Eigentümer gleich zu belasten. Stattdessen beschließt die Versammlung, dass nur die Eigentümer mit Südbalkonen die Kosten tragen. Wichtig: Ein solcher Kostenverteilungsbeschluss muss ausdrücklich gefasst werden. Er erfolgt nicht automatisch, sondern muss als separater Tagesordnungspunkt in der Eigentümerversammlung behandelt werden. Sonderfälle und Ausnahmen Es gibt Situationen, in denen die Kostenverteilung komplexer wird. Bei baulichen Veränderungen, die nicht von allen gewünscht werden, gilt grundsätzlich: Wer zustimmt, zahlt. Wenn etwa nur fünf von zehn Eigentümern für eine optische Verschönerung der Fassade stimmen, tragen auch nur diese fünf die Kosten. Praktisch wird das über eine namentliche Abstimmung umgesetzt. Im Protokoll wird festgehalten, wer zugestimmt hat, und nur diese Eigentümer werden zur Zahlung herangezogen. Die Kostenverteilung erfolgt dann wieder nach Miteigentumsanteilen, aber nur unter den zustimmenden Eigentümern. Eine Ausnahme besteht, wenn die qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG erreicht wird oder sich die Maßnahme innerhalb angemessener Frist amortisiert. Dann können alle Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet werden, auch wenn sie dagegen gestimmt haben.

Bei Sanierungskosten von 20.000 bis 40.000 Euro stellt sich schnell die Frage: Woher nehmen, wenn nicht stehlen? Die gute Nachricht: Es gibt verschiedene Finanzierungswege, die Sie kombinieren können. Rücklagen nutzen Der einfachste Weg ist die Finanzierung aus den Instandhaltungsrücklagen der WEG. Diese werden monatlich über das Hausgeld angespart und sind genau für solche größeren Investitionen gedacht. Eine gut verwaltete WEG sollte ausreichende Rücklagen aufgebaut haben, um zumindest einen Teil der Sanierung zu finanzieren. Als Faustregel gilt: Die Rücklagen sollten mindestens 0,8 bis 1,0 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr betragen. Bei einem Gebäudewert von 1,5 Millionen Euro wären das 12.000 bis 15.000 Euro jährlich. Nach zehn Jahren sollten also 120.000 bis 150.000 Euro angespart sein. Das ist genug für die meisten Sanierungen. Sonderumlage beschließen Reichen die Rücklagen nicht aus, ist die Sonderumlage das gängigste Mittel. Dabei werden die fehlenden Kosten auf die Eigentümer umgelegt, die diese einmalig oder in Raten zahlen müssen. Der Beschluss über eine Sonderumlage erfordert die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Wichtig ist, dass die Sonderumlage klar formuliert wird: Wie hoch ist die Gesamtsumme? Wie wird sie verteilt? Bis wann muss gezahlt werden? Sind Ratenzahlungen möglich? All diese Punkte sollten im Beschluss geregelt sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Bei der Festlegung der Umlage sollte die finanzielle Belastbarkeit der Eigentümer berücksichtigt werden. Eine zu hohe Sonderumlage kann einzelne Eigentümer in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen. In solchen Fällen sollte über eine gestreckte Zahlungsweise oder alternative Finanzierungen nachgedacht werden. Fördermittel: Bis zu 15 Prozent Zuschuss Bei energetischen Sanierungen stehen attraktive Förderprogramme zur Verfügung. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen wie Fassadendämmungen mit 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Die Obergrenze liegt bei 60.000 Euro pro Wohneinheit, Sie können also maximal 9.000 Euro Zuschuss pro Wohnung erhalten. Bei einer WEG mit zehn Einheiten und Dämmkosten von 200.000 Euro würde das einen Zuschuss von bis zu 30.000 Euro bedeuten, was eine erhebliche Entlastung bedeutet. Zusätzlich gibt es oft einen Bonus von 5 Prozent, wenn Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen. Die KfW bietet mit dem Programm 261 zinsgünstige Kredite für umfassende energetische Sanierungen. Bei Erreichen eines Effizienzhaus-Standards (z.B. Effizienzhaus 85) gibt es zusätzlich einen Tilgungszuschuss von bis zu 25 Prozent der Kreditsumme. Wichtig: Förderanträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Eine nachträgliche Beantragung ist nicht möglich. Beauftragen Sie am besten einen Energieberater, der Sie durch den Förderdschungel lotst und die Anträge professionell stellt. Die Kosten dafür (800 bis 1.500 Euro) werden übrigens auch gefördert: zu 50 Prozent bis maximal 850 Euro. WEG-Kredit aufnehmen Wenn weder Rücklagen noch Sonderumlage ausreichen und Fördermittel nicht die gesamten Kosten decken, bleibt die Kreditfinanzierung. Viele Banken bieten spezielle WEG-Kredite an, bei denen die Eigentümergemeinschaft als Ganzes Kreditnehmer ist. Die Konditionen sind meist günstiger als bei Privatkrediten, da das Risiko auf mehrere Eigentümer verteilt wird. Typische Laufzeiten sind 10 bis 20 Jahre, die Zinssätze liegen aktuell bei 3 bis 5 Prozent. Bei einem Kredit von 50.000 Euro über 15 Jahre würde die monatliche Rate etwa 350 bis 400 Euro betragen, verteilt auf alle Eigentümer. Der Beschluss über eine Kreditaufnahme muss in der Eigentümerversammlung gefasst werden und erfordert die einfache Mehrheit. Alle Eigentümer haften gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, wenn einzelne Eigentümer ihre Raten nicht zahlen, müssen die anderen einspringen. Dies sollte bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Planungsphase (2-3 Monate vor Beschluss) Bestandsaufnahme durch Sachverständigen beauftragen Gutachten zu Schäden und Sanierungsbedarf erstellen lassen Kostenschätzung für verschiedene Sanierungsvarianten einholen Fördermöglichkeiten prüfen (BAFA, KfW, regionale Programme) Rechtliche Einordnung klären (Instandsetzung vs. bauliche Veränderung) Beschlussfassung Eigentümerversammlung einberufen (Tagesordnung mit Sanierung) Gutachten und Kostenvoranschläge an alle Eigentümer versenden Beschluss über Sanierungsvariante fassen Kostenverteilung beschließen Finanzierung regeln (Rücklagen, Sonderumlage, Kredit) Hausverwaltung mit Angebotseinholung beauftragen Umsetzungsphase

Mindestens 3 Angebote von Fachfirmen einholen Angebote prüfen und vergleichen Fördermittel beantragen (vor Baubeginn!) Firma beauftragen Bewohner über Ablauf und Zeitplan informieren Baufortschritt überwachen Abschluss Bauabnahme durchführen (ggf. mit Sachverständigem) Mängel dokumentieren und Nachbesserungsfrist setzen Schlussrechnung prüfen und begleichen Kosten in Jahresabrechnung aufnehmen Garantie- und Wartungsunterlagen archivieren

Eine Fassadensanierung ist eine der größten Investitionen, die eine Eigentümergemeinschaft stemmen muss. Die Kosten sind erheblich, die rechtlichen Fragen komplex und die Abstimmung unter den Eigentümern oft schwierig. Dennoch ist die Sanierung in den meisten Fällen unvermeidbar und lohnt sich langfristig. Eine sanierte Fassade schützt die Bausubstanz, reduziert Heizkosten um 20 bis 30 Prozent, steigert den Immobilienwert nachweislich und verbessert das Wohnklima erheblich. Mit der richtigen Planung, sorgfältiger Kostenkalkulation und Nutzung von Fördermitteln lässt sich die finanzielle Belastung deutlich reduzieren. Seit der WEG-Reform 2020 sind modernisierende Instandsetzungen einfacher zu beschließen: die einfache Mehrheit genügt. Nutzen Sie diese Möglichkeit, um notwendige Sanierungen nicht zu verschleppen. Je länger Sie warten, desto teurer wird es. Aus kleinen Rissen werden große Schäden, aus einer überschaubaren Instandsetzung wird eine Komplettsanierung. Ihre Immobilie ist eine der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens. Eine gut gepflegte Fassade erhält diesen Wert und steigert ihn sogar. Investieren Sie jetzt, um später nicht das Doppelte zahlen zu müssen.

reltix bietet Ihnen eine moderne Alternative zur traditionellen Hausverwaltung. Mit voller Transparenz durch Echtzeit-Zugriff auf alle Finanzen und Dokumente, fairer Preisgestaltung ohne versteckte Kosten, professioneller Unterstützung bei allen rechtlichen und fachlichen Fragen und modernster Technologie für effiziente Prozesse haben Sie die Kontrolle über Ihre Immobilie – ohne die typischen Probleme schlechter Verwaltungen. Ob klassische Verwaltung mit persönlichem Ansprechpartner oder Selbstverwaltung mit professionellem Backup: Wir finden die passende Lösung für Ihre WEG. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch und erfahren Sie, wie viel Sie mit einer guten Verwaltung sparen können.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung oder Fachplanung durch Architekten und Ingenieure.