Die wichtigsten Fakten zur Anzahl der Angebote bei der Verwalterwahl auf einen Blick:

• Es gibt kein Gesetz, das eine bestimmte Anzahl von Angeboten bei der Verwalterbestellung vorschreibt. • Die Drei Angebote Regel stammt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). • Der BGH hat diese Regel in neueren Urteilen aufgeweicht: Zwei Angebote können unter bestimmten Umständen ausreichend sein. • Bei einer Wiederbestellung des bisherigen Verwalters sind keine Vergleichsangebote erforderlich. • Können nachweislich trotz ausreichender Bemühungen keine drei Angebote eingeholt werden, genügen auch weniger. • Mit drei Angeboten sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite und minimieren das Anfechtungsrisiko. Woher kommt der Mythos der drei Angebote? Viele Eigentümer und auch zahlreiche Hausverwalter sind fest davon überzeugt, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) drei Vergleichsangebote bei der Verwalterwahl vorschreibt. Diese Überzeugung ist so weit verbreitet, dass sie sich zu einem regelrechten Mythos entwickelt hat.

Der Ursprung liegt in einem BGH Urteil aus dem Jahr 2011. In dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof fest, dass bei der Neubestellung eines Verwalters Alternativangebote eingeholt werden müssen, damit die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer fundierten Grundlage treffen können. Die Zahl "drei" etablierte sich durch die gängige Praxis und wurde von Gerichten in vielen Fällen als Richtwert herangezogen.

Wichtig zu verstehen ist jedoch: Das sogenannte Drei Angebote Gebot ist keine gesetzliche Regelung, sondern entstammt ausschließlich der Rechtsprechung. Der Gesetzgeber hat im WEG keine konkrete Anzahl von Angeboten festgelegt. Vielmehr geht es um das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG, wonach Eigentümer in die Lage versetzt werden müssen, eine informierte Entscheidung zu treffen. Die aktuelle Rechtslage: BGH lockert die Anforderungen Die gute Nachricht für Eigentümergemeinschaften: Der Bundesgerichtshof hat die strengen Anforderungen in den letzten Jahren deutlich aufgeweicht. In einem richtungsweisenden Urteil vom 10.02.2023 (Az.: V ZR 246/21) hat der BGH klargestellt, dass ein Beschluss auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn weniger als drei Angebote vorliegen.

Die Voraussetzung dafür: Der Verwalter oder die mit der Suche betrauten Eigentümer müssen nachweisen können, dass sie sich ernsthaft um weitere Angebote bemüht haben. Bleiben diese Bemühungen erfolglos, etwa weil Verwaltungen aufgrund voller Auftragsbücher keine Angebote abgeben oder auf Anfragen nicht reagieren, kann die Beschlussfassung auch mit nur einem oder zwei Angeboten rechtmäßig sein.

Wann reichen zwei Angebote aus? Gerichte akzeptieren zwei Angebote insbesondere in folgenden Situationen:

Nachweisliche Bemühungen: Wenn dokumentiert werden kann, dass weitere Verwaltungen angefragt wurden, diese aber keine Angebote abgegeben haben. Dies ist angesichts des aktuellen Fachkräftemangels in der Verwaltungsbranche keine Seltenheit.

Kleine Eigentümergemeinschaften: Gerade bei WEGs mit weniger als 10 Einheiten ist es oft schwierig, mehrere interessierte Verwaltungen zu finden. Viele Verwalter lehnen kleine Objekte aufgrund des unverhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwands ab.

Zeitdruck: Steht die Eigentümergemeinschaft unter Zugzwang, etwa weil die bisherige Verwaltung das Mandat niedergelegt hat, können Gerichte auch zwei Angebote als ausreichend betrachten.

Schlechter Ruf der WEG: In Ausnahmefällen, wenn eine WEG beispielsweise bekannt für Zahlungsprobleme oder interne Konflikte ist, kann sogar ein einziges Angebot genügen, wenn nachweislich keine anderen Verwaltungen bereit sind, das Mandat zu übernehmen.

Wann sind drei Angebote weiterhin erforderlich? Trotz der gelockerten Rechtsprechung gibt es Situationen, in denen Sie auf drei Angebote bestehen sollten:

Größere WEGs: Bei Eigentümergemeinschaften mit mehr als 20 Einheiten erwarten Gerichte in der Regel drei Vergleichsangebote.

Bekannte Konflikte: Gibt es in der WEG Eigentümer, die für ihre Anfechtungsfreudigkeit bekannt sind, sollten Sie auf drei Angebote bestehen.

Verkappte Wiederbestellung: Wurde ein Verwalterbestellungsbeschluss bereits einmal gerichtlich für ungültig erklärt und soll derselbe Verwalter erneut bestellt werden, sind drei Angebote zwingend erforderlich. Sonderfall Wiederbestellung: Keine Angebote erforderlich Eine wichtige Ausnahme gilt bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters. Soll der bisherige Verwalter erneut bestellt werden und bleiben die Vertragskonditionen im Wesentlichen unverändert, sind nach der Rechtsprechung des BGH keine Vergleichsangebote erforderlich. Die Begründung: Die Eigentümer kennen die Arbeit des Verwalters bereits und können auf Basis ihrer Erfahrungen eine fundierte Entscheidung treffen. Anders verhält es sich allerdings, wenn die erste Bestellung zu unangemessenen Konditionen erfolgte oder sich wesentliche Umstände geändert haben.
Praktische Empfehlung: So gehen Sie vor Auch wenn die Rechtsprechung flexibler geworden ist, empfehlen wir grundsätzlich, drei Angebote einzuholen. Mit drei Vergleichsangeboten sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite und minimieren das Risiko einer erfolgreichen Anfechtungsklage. Sollten trotz ernsthafter Bemühungen nur zwei Angebote vorliegen, dokumentieren Sie Ihre Anfragen sorgfältig. Notieren Sie, welche Verwaltungen Sie wann kontaktiert haben und welche Antworten Sie erhalten haben. Diese Dokumentation kann im Streitfall entscheidend sein.

Tipps für die Angebotseinholung
Frühzeitig beginnen: Starten Sie die Suche mindestens drei Monate vor dem geplanten Verwalterwechsel. Die aktuelle Marktsituation macht es schwierig, kurzfristig qualifizierte Angebote zu erhalten.

Anfragen dokumentieren: Halten Sie alle Kontaktversuche schriftlich fest, idealerweise per E-Mail. So können Sie bei Bedarf nachweisen, dass Sie sich um weitere Angebote bemüht haben.

Zuständigkeiten klären: Bestimmen Sie in der Eigentümerversammlung zwei oder drei Eigentümer oder den Verwaltungsbeirat, die sich um die Einholung der Angebote kümmern. So vermeiden Sie, dass mehrere Personen unkoordiniert dieselben Verwaltungen anschreiben.

Rechtzeitig informieren: Die Angebote oder zumindest deren Eckdaten müssen den Eigentümern spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung bekannt gegeben werden. Idealerweise versenden Sie die Angebote bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung. Risiken bei zu wenigen Angeboten Werden die Anforderungen an die Angebotseinholung nicht erfüllt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Andere Eigentümer können den Beschluss dann innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung anfechten. Hat die Anfechtungsklage Erfolg, wird die Verwalterbestellung für ungültig erklärt. Bis zur Urteilsverkündung bleibt der Beschluss allerdings "schwebend wirksam", sodass der Verwalter seinen Aufgaben weiterhin nachkommen kann. Interessant: Das Landgericht Dortmund hat entschieden, dass ein Eigentümer, der selbst keine Angebote eingeholt hat, anderen Eigentümern nicht vorwerfen kann, es hätten mehr Angebote eingeholt werden müssen. Wer also selbst nicht aktiv wird, verliert sein Anfechtungsrecht in dieser Hinsicht. Fazit: Flexibilität in der Praxis, Sicherheit mit drei Angeboten Die Zeiten, in denen starr drei Angebote gefordert wurden, sind vorbei. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung tragen der aktuellen Marktsituation Rechnung und akzeptieren unter bestimmten Umständen auch zwei Angebote. Entscheidend ist, dass Sie nachweisen können, sich ernsthaft um Vergleichsangebote bemüht zu haben.

Dennoch gilt: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, holt drei Angebote ein. So vermeiden Sie unnötige Diskussionen und minimieren das Anfechtungsrisiko. Bei kleineren WEGs oder unter Zeitdruck können aber auch zwei Angebote ausreichen, wenn die Bemühungen um weitere Angebote dokumentiert sind.

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